W gąszczu paragrafów, ustępów i skomplikowanego prawniczego języka łatwo się zgubić. Na co uważać podpisując umowę dzierżawy pod farmy słoneczne i jak na tym nie stracić, tłumaczy Tomasz Jaskólski, kierownik Zespołu Rozwoju Projektów Fotowoltaicznych w Green Genius. Tym razem sprawdzamy jak zabezpieczyć się na przekór porzekadłu, że „mądry Polak po szkodzie” i dobrze zarobić na dzierżawie ziemi pod farmę słoneczną.
Panie Tomaszu rolnik sprawdził już i wybrał firmę, z którą będzie chciał podpisać
umowę na dzierżawę. Na co teraz powinien zwrócić teraz uwagę?
Dla mnie osobiście najważniejsza jest waloryzacja czynszu. Na dzierżawie można bardzo dobrze zarobić, ale trzeba się odpowiednio zabezpieczyć, żeby na przestrzeni lat czynsz nie stracił na swojej wartości. Umowy podpisuje się z reguły na 29 lat. Taki okres obowiązywania to obustronne zabezpieczenie. Inwestorowi gwarantuje zwrot z inwestycji, bo koszt jej budowy jest wysoki. Natomiast właścicielowi ziemi gwarantuje ochronę przed zasiedzeniem. W czasach, gdy przekroczyliśmy dwucyfrową inflację, waloryzacja pozwala
ochronić rzeczywistą wartość czynszu, bo każdego roku będzie ona dostosowywana do realiów. Dobrym przykładem są emerytury, które ZUS co roku waloryzuje z uwzględnieniem m.in. wskaźnika GUS. Uwzględnienie waloryzacji w umowie to po prostu podstawa. Chciałbym zwrócić uwagę, że są firmy, które oferują wyższą stawkę za dzierżawa, ale nie uwzględniają opcji waloryzacji.
Co jeszcze jest warto sprawdzić?
Kto ponosi koszty dodatkowe. Stare porzekadło mówi, że „mądry Polak po szkodzie”. Decydując się na dzierżawę terenu pod farmy fotowoltaiczne warto sprawdzić dwa razy, kto będzie ponosić dodatkowe koszty związane z podatkiem od nieruchomości czy opłatą za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Mowa tutaj o dużych kwotach, bo podatek od nieruchomości dla 1ha instalacji może wynieść nawet kilka tysięcy złotych, co porównując
do stawki podatku rolnego można wyraźnie odczuć w portfelu.
Przecież nie tylko podatek rolny wchodzi w grę.
Tak – to oczywiście również powinno zostać uwzględnione w umowie. Jestem w stanie
sobie wyobrazić sytuację, w której prawodawca ustanawia w trakcie obowiązywania
dzierżawy kolejne opłaty. Co w takim razie? Kto ją będzie płacił? Rolnik czy właściciel
instalacji? Dlatego zachęcam, żeby w umowie znalazł się zapis mówiący o tym, że opłaty publiczno-prawne będę płacone przez dzierżawiącego. Równie ważne są inne opłaty związane chociażby z eksploatacją instalacji np. ubezpieczenie farmy słonecznej.
Na co jeszcze należy zwrócić uwagę, żeby nie stracić na podpisaniu umowy?
Od momentu podpisania umowy dzierżawy, do rozpoczęcia produkcji energii elektrycznej,
mogą minąć nawet dwa lata. Jest to związane z długotrwałym procesem wydawania
wszystkich niezbędnych zgód i pozwoleń. Mówiliśmy już o tym wcześniej. Dlatego rozróżniany w umowach jest czynsz wstępny i czynsz właściwy. Dobrą praktyką,
którą stosuje Green Genius, jest płacenie czynszu właściwego, od momentu wejścia
przez firmę na teren działki i rozpoczęcia budowy farmy słonecznej. Wiele firm płaci
czynsz wstępny do momentu energetyzacji instalacji, czyli rozpoczęcia przesyłu wyprodukowanego prądu do sieci elektroenergetycznej.
A co na wypadek, gdy np. inwestor nie wywiązuje się z umowy?
Warto się zabezpieczyć i jasno określić sytuacje, w których możemy wypowiedzieć dzierżawę. Ziemia to największa wartość dla rolnika, z czego zdajemy sobie sprawę. W umowach dopuszczamy zapisy, w których może on wypowiedzieć umowę bez żadnych kosztów, jeżeli w określonym czasie nie uda nam się zdobyć niezbędnych zgód potrzebnych do rozpoczęcia budowy. To powinien być standard na rynku, ale niestety jeszcze nie jest.
Czy w takim razie są jeszcze jakieś zapisy lub kruczki w umowach, o których warto wiedzieć?
Pomysłowość ludzka nie znaczna granic. To o czym wspominałem teraz, to są zapisy,
z którymi my się najczęściej spotykamy rozmawiając z rolnikami. Natomiast jestem przekonany, że jest jeszcze masa innych zapisów, które mogą działać na niekorzyść właściciela ziemi. Dlatego zawsze zachęcamy wszystkich, którzy rozważają dzierżawę ziemi, żeby zasięgnęli porady prawnika. Pomoże to właścicielom ziemi uniknąć nieuczciwych
firm i ewentualnych problemów. W następnym numerze będziemy rozmawiać między
innymi o tym, co się dzieje z panelami po zakończeniu dzierżawy, a także o roli fotowoltaiki w energetyce.
Więcej informacji dostępne na www.greengenius.pl.
