Czy dzierżawiąc grunt pod fotowoltaikę można liczyć na dopłaty?

Pytanie zawarte w tytule nurtuje z pewnością wielu rolników, którzy rozważają wydzierżawienie swoich gruntów firmom budującym i eksploatującym tego typu farmy PV. Dlatego w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć tę kwestię.

Tym co jest raczej oczywiste przy umowach dzierżawy, niezależnie czy na cele rolne, czy chociażby pod instalacje fotowoltaiczne, jest to, że prawa i obowiązki z tytułu dzierżawy ziemi ponosi wydzierżawiający. Jednakże  w praktyce bardzo rzadko umowa dotyczy całej działki, jaką dysponuje właściciel. Warto mieć to na uwadze, rozważając udostępnienie gruntów inwestorowi. Teren, na którym powstanie farma PV, zostanie ogrodzony, a następnie przez nawet blisko 30 lat pracować na nim będą ogniwa produkujące energię. Pozostała część ziemi nie interesuje inwestora. Właściciel może wykorzystywać ją w inny sposób. Ważne, by w umowie z dzierżawcą dokładnie wskazać teren, którego ona dotyczy. Jednakże zanim instalacja PV zostanie wzniesiona, inwestor musi załatwić wiele formalności w poszczególnych urzędach. Projekt farmy PV również nie powstaje z dnia na dzień. Zdobycie niezbędnych pozwoleń może zająć inwestorowi od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu miesięcy. Prowadząc działalność rolniczą lub wykorzystując ziemię w inny sposób, warto uzgodnić z inwestorem, że do czasu rozpoczęcia budowy działka będzie wykorzystywana przez właściciela.

Trzeba również wyjaśnić, dlaczego znakomita większość firm podpisuje umowy dzierżawy na tak długie okresy, ale maksymalnie do 29 lat. Wynika to bowiem z faktu, że okres około 30 lat to przybliżony czas żywotności ogniw fotowoltaicznych. W tym okresie posiadają one odpowiednią wydajność, która z biegiem lat spada i po pewnym czasie produkcja prądu staje się zdecydowanie mniej opłacalna. Dodatkowo, wynika to po części z faktu, że zgodnie z prawem, umowy dzierżawy zawierane na czas dłuższy niż 30 lat, są po upływie tego okresu uznawane za zawarte na czas nieoznaczony, zaś zawarcie ich na czas krótszy w większym stopniu daje stronom gwarancję trwałości umowy. Okres 29 lat nie jest jednak związany z kwestią zasiedzenia, nie trzeba się więc obawiać, że dzierżawca „zasiedzi” działkę. Zasiedzenie nieruchomości jest możliwe tylko wtedy, gdy jej posiadacz włada nią jak właściciel, zaś dzierżawca wykonuje jedynie swoje uprawnienia wynikające z umowy dzierżawy.

Przechodząc już do konkretnych kwot jakie może przynieść dzierżawa to obecnie stawki sięgają nawet 15 tys. zł za hektar pod fotowoltaiką. Są to zatem dużo wyższe kwoty niż np. dopłaty bezpośrednie do hektara gruntu rolnego, które oscylują w okolicach 1 tys. zł. Zakładając perspektywę dzierżawy nawet na okres blisko 30 lat, można więc mówić o stałym, generowanym corocznie dochodzie pasywnym, który w obecnych warunkach jest bardzo trudny do osiągnięcia na klasach ziemi jakie są przeznaczone pod tego typu inwestycje. Podpisując umowę warto również zadbać o to, aby znalazł się w niej zapis o corocznej waloryzacji wysokości czynszu o aktualną stopę inflacji. Dzięki temu nie istnieje ryzyko, że przychody czerpane z tytułu dzierżawy będą z biegiem lat traciły na wartości. Dodatkowo na korzyść dzierżawy przemawia też korzystna forma opodatkowania. Stawka 8,5 proc. zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych jest relatywnie niska. W dodatku prostota tej formy opodatkowania ułatwia właścicielowi rozliczenie się z Urzędem Skarbowym.

W kwestiach finansowych warto jeszcze dodać, że nie bez znaczenia pozostaje fakt, że działka, na której powstanie inwestycja przeszła pozytywną ewaluację ze strony inwestora. Oznacza to w praktyce, że spełnia wszystkie kryteria, by nadawać się do produkcji zielonej energii, bo ma równą powierzchnię, nie jest zacieniona, a także nie istnieją na niej problemy z melioracją. Patrząc daleko w przyszłość, można przypuszczać, że po zakończeniu umowy powstanie na niej kolejna podobna inwestycja, jeżeli właściciel zdecyduje się na taki krok.