Na Państwa pytania, natury prawnej, w każdą sobotę w godz. 12.00-14.00, pod nr. telefonu 667 969 956 odpowiada prawnik Wojciech Lignowski.
Nabyłem grunty rolne w przetargu od Agencji Nieruchomości Rolnych. Obecnie noszę się zamiarem ich sprzedaży, ale słyszałem, że w takiej sytuacji ANR będzie miało prawo pierwokupu, czy jest to zgodne z prawdą?
Tak, to prawda. Uprawnienie to Agencja otrzymała na mocy ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2007 r., Nr 231, poz. 1700 ze zm.), a konkretniej art. 29 ust. 4, gdzie postanowiono, że Agencji przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji. Kluczowym w tym przypadku jest upływ czasu od dnia umowy sprzedaży gruntów rolnych od ANR. Ustawodawca ustanowił tutaj cenzus czasowy 5-letni od dnia nabycia gruntów, po upływie którego prawo pierwokupu na rzecz ANR nie będzie przysługiwało. Okres ten może ulec skróceniu w razie sprzedaży tychże gruntów na rzecz innego podmiotu, pod warunkiem, że przy tej transakcji ANR nie skorzysta z należnego jej pierwokupu. Wówczas nowego właściciela nie będzie dotyczyło zastrzeżenie prawa pierwokupu na rzecz ANR, mimo braku upływu wspomnianych 5 lat.
Trzeba zauważyć, że prawo pierwokupu będzie przysługiwało Agencji wyłącznie przy chęci sprzedaży w/w gruntów. Natomiast, gdyby właściciel zamierzał przenieść własność gruntów rolnych nabytych od ANR w inny sposób, przykładowo w drodze darowizny, przeniesienia gospodarstwa na następcę, zamiany, wniesienia tych gruntów jako aport do spółki itp., to wtedy prawo pierwokupu nie zaistnieje po stronie ANR. Wątpliwości budzi sytuacja, kiedy nabywca gruntów od ANR planuje sprzedać całe gospodarstwo rolne, w którego w skład wchodzą między innymi te grunty. Pytanie nasuwa się czy Agencji przysługiwać będzie wówczas prawo pierwokupu. W doktrynie prawniczej zdaje się przeważać pogląd, że ANR będzie uprawniona do pierwokupu takiego gospodarstwa rolnego. Proszę pamiętać, że choć ustawa tego nie określa, to obowiązek poinformowania Agencji o zawartej umowie sprzedaży gruntów spoczywa na ich sprzedawcy. ANR będzie miała miesiąc od dnia doręczenia jej zawiadomienia do skorzystania z należnego jej prawa.
Kilka lat temu kupiłem ziemię od Agencji Nieruchomości Rolnej i teraz chciałbym zainwestować w budynki inwentarskie, które miałyby stanąć na tym gruncie. Obawiam się jednak, że ANR będzie mogła skorzystać z prawa odkupu i stracę przez to zainwestowane środki, czy słusznie?
Słuszna jest uwaga o nadaniu ANR prawa odkupu nieruchomości rolnej. Wpis o takiej treści winien zostać ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nabytej nieruchomości. Zgodnie z art. 29 ust. 5 w/w ustawy prawo odkupu nie dotyczy jedynie nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Dodatkowo, podobnie jak w przypadku prawa pierwokupu zastrzeżonego dla Agencji, omawiany przywilej obowiązywać będzie w okresie 5 lat od dnia nabycia gruntów rolnych od ANR. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie reguluje szczegółowo zasad na jakich ANR wykonuje prawo odkupu, jednakże na mocy odesłania zawartego w art. 54 rzeczonej ustawy, stosuje się w tym zakresie przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa odkupu. Kluczowym w naszej sprawie jest znalezienie odpowiedzi na pytanie, czy poniesione wydatki na budowę budynków zostaną zwrócone w razie wykonania prawa odkupu przez Agencję. Odpowiedzi udziela treść art. 594. § 1 k.c., który stanowi, iż z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów, jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy. Wobec czego można stwierdzić, że Agencja będzie musiała zwrócić poniesione nakłady inwestycyjne na nieruchomości, albowiem niewątpliwie zwiększają one wartość przedmiotowych gruntów. ANR odkupując ziemię zobowiązana będzie do uiszczenia kwoty tytułem ceny, za którą została ona nabyta od Agencji, wraz z kosztami poniesionymi przy zawarciu umowy sprzedaży. Do tego należy doliczyć poczynione nakłady zwiększające wartość gruntu, ale jedynie w ramach wzrostu tej wartości. Ustalona w ten sposób kwota odkupu może budzić zastrzeżenia, ponieważ oczywistym jest, że cena nabycia gruntów od ANR jest najczęściej niższa aniżeli wartość tego gruntu po upływie kilku lat od jej kupna. Nie jest przecież tajemnicą, że ceny nieruchomości rolnych, niezależnie od ich okresowych wahnięć, rosną. Poza tym ustanowione prawo odkupu na rzecz ANR nie sprzyja w moim przekonaniu rozwojowi gospodarstw rolnych, albowiem tak jak w omawianym przykładzie właściciel będzie miał wątpliwości, czy podejmować jakiekolwiek inwestycje na nabytym gruncie od Agencji przed upływem 5 lat od ich nabycia.
Reasumując, zanim podejmie Pan decyzję o inwestowaniu w w/w ziemię, należy się poważnie zastanowić, bowiem zaangażowania i włożonego wysiłku ANR Panu nie zwróci.
