Podatniczka podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, kupujący działkę posiada pełnomocnictwo do dokonywania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń. Dlatego nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego. Zatem sprzedaż przez podatniczkę udziału w działce będzie dostawą opodatkowaną VAT – uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
W sprawie rozpoznanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF podatniczka nie prowadzi działalności gospodarczej. Ona i jej mąż na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej oraz brat męża są współwłaścicielami niezabudowanej działki gruntu o obszarze 20,5401 ha. Podatniczka wraz z mężem jest współwłaścicielem1/2 działki. Właścicielem pozostałej 1/2 jest brat męża podatniczki. Działka ta została nabyta przez męża i szwagra podatniczki na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości. Każdy z nich nabył 1/2 udziału w działce. Na podstawie aktu notarialnego została rozszerzona małżeńska wspólność majątkowa pomiędzy podatniczką i jej mężem i od tego dnia udział w działce nabyty pierwotnie przez męża podatniczki objęty został ich małżeńską wspólnością majątkową.
W rejestrze gruntów działka jest oznaczona jako grunty orne i nieużytki. Część będącą własności podatniczki jej męża została oddana bratu męża bezpłatnie w użytkowanie na podstawie ustnej umowy użyczenia. Wchodzi ona w skład gospodarstwa rolnego brata męża podatniczki. Podatniczka podpisała umowa przedwstępna umowa sprzedaży tej działki ze spółką na budowę magazynu. Spółka zobowiązała się uzyskać również decyzję o budowie zjazdu z nieruchomości.
Podatniczka, jej mąż i jego brat nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Nie korzystali z usług profesjonalnych pośredników, nie zamieszczali żadnych ogłoszeń (prasa, portale internetowe, wystawienie na działce tablicy informującej o sprzedaży itp.).
Podatniczka chciała wiedzieć, czy gdy dojdzie do sprzedaży działki będzie działała jako podatnik VAT i będzie musiała zapłacić VAT. Jej zdaniem w przypadku sprzedaży działki nie będzie działała jako podatnik od towarów i usług i nie będzie musiała zapłacić VAT. Argumentowała, że dokona czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji wskazał, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L nr 347, str. 1, ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
- a) określone udziały w nieruchomości,
- b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
- c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Na gruncie ustawy o VAT, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle wskazanych wyżej przepisów warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej planowana przez podatniczka sprzedaż udziałów w nieruchomości będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT – dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podatniczka podjęła działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, dlatego nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego. W omawianej sprawie kupujący posiada pełnomocnictwa udzielone przez podatniczkę (na podstawie aktu notarialnego) z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, do złożenia wniosków i odbioru decyzji.
We wskazanym wyżej akcie notarialnym podatniczka oświadczyła również, że wraża zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2, w związku z z art. 3 ust. 11 Prawa budowlanego, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępniła kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.
Skoro w sprawie występują przesłanki pozwalające uznać podatniczkę za podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność dostawy udziału w działce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów. Zatem, sprzedaż przez podatniczkę udziału w działce będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a więc przez podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła dostawę towarów opodatkowaną VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście opodatkowania podatkiem VAT przy dostawie gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka w omawianej sprawie jest oznaczona jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. Tym samym na moment dostaw działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
