Dzierżawa gruntów rolnych – kłopot czy dobrodziejstwo?

Dzierżawię grunt rolny w ramach umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat bez możliwości jej wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem. Umowa została zarejestrowana w KRUS i była zawarta z jednym ze współwłaścicieli – małżonką, ponieważ drugi właściciel – mąż zmarł i nie przeprowadzono wówczas jeszcze postępowania spadkowego. Obecnie pozostali spadkobiercy zmarłego – jego dzieci zamierzają sprzedać grunt i wypowiedzieć mi dzierżawę, wykorzystując przy tym fakt, że umowa dzierżawy nie została zawarta również z nimi, a tylko z ich matką, a więc jednym ze spadkobierców. Czy mają szanse podważyć istniejącą umowę, ewentualnie czy nabywca gruntu będzie mógł rozwiązać moją umowę dzierżawy?

Odpowiadając niejako od końca, czyli w przedmiocie kształtu stosunku dzierżawy po zbyciu gruntu rolnego przez obecnych właścicieli, należy wskazać, iż z samego faktu zawarcia umowy sprzedaży tegoż gruntu nie ulega rozwiązaniu bądź zmianie istniejący stosunek dzierżawy. Jedyną zmianą jaka zachodzi w tym układzie jest zmiana podmiotowa umowy dzierżawy po stronie właścicielskiej, tj. w miejsce dotychczasowego właściciela, w jego prawa i obowiązki wstępuje nabywca. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Ustawodawca wprawdzie upoważnia nabywcę do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów, jednakże prawo to nie przysługuje w przypadku umów dzierżawy zawartych na piśmie i na czas nie oznaczony oraz opatrzonych datą pewną, a sama rzecz (ruchomość lub nieruchomość) została dzierżawcy wydana (art. 678 § 2 kc).
Warto w tym miejscu wyjaśnić, co oznacza, że umowa ma datę pewną. Otóż wedle art. 81 kodeksu cywilnego wyróżnia się dwa rodzaje daty pewnej. Pierwszy polega na urzędowym poświadczeniu daty dokonania danej czynności prawnej (np. zawarcia umowy). Choć kodeks nie wskazuje podmiotów uprawnionych w tym celu, to nauka prawnicza określa, iż właściwym w tej mierze jest notariusz. Umowa nie przybiera jednak postaci aktu notarialnego, a ogranicza się jedynie do wzmianki dokonanej na umowie przez rejenta, poświadczającej datę jej zawarcia w jego obecności. Drugi rodzaj daty pewnej to urzędowe poświadczenie daty, w której dana umowa już trwała. Innymi słowy nie chodzi tutaj o stwierdzenie pewności daty zawarcia danej umowy, lecz o poświadczenie jej istnienia w określonym dniu, sama zaś umowa mogła być zawarta wcześniej. W tym przypadku data pewna może przybrać dwojaką postać, tj. albo poprzez urzędowy wpis umowy do danego rejestru, np. dzierżawa zgłoszona do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, albo w postaci jakiejkolwiek wzmianki uczynionej na dokumencie umowy przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza (notariusz nie stwierdza wówczas daty zawarcia umowy, a jedynie stwierdza, że w danym dniu umowa istnieje). Jest jeszcze trzeci szczególny przypadek daty pewnej związany ze śmiercią jednej ze stron czynności prawnej, ale o nim szerzej przy okazji innych artykułów. Natomiast z drugim przypadkiem daty pewnej mamy do czynienia na gruncie rozpatrywanej sprawy, albowiem najpierw strony zawarły umowę dzierżawy, a następnie została ona zgłoszona w KRUS. Zatem od chwili jej zarejestrowania przez pracownika tego organu omawiana umowa dzierżawy została opatrzona datą pewną.
Wracając do kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy przez nabywcę gruntu, to należy stwierdzić, iż nie ma on podstaw ku temu na gruncie niniejszego zagadnienia. Pomimo tego, nabywca może na siłę” dążyć do wypowiedzenia umowy i w takim wypadku należy mieć na uwadze, że to do dzierżawcy należy obowiązek wykazania, że wypowiedzenie jest bezpodstawne. Tak długo bowiem jak dzierżawca w odpowiedzi na wypowiedzenie nie podniesie zarzutów jego bezprawności w stosunku do nabywcy, dopóty wypowiedzenie pozostaje w mocy. Oprócz obowiązkowej odpowiedzi na wypowiedzenie nowego właściciela, należy także niezwłocznie (nie później niż w terminie 2 tygodni) poinformować poprzedniego właściciela o bezprawnej próbie rozwiązania umowy dzierżawy przez nabywcę. Wszystkich tych czynności należy dokonać na piśmie, najlepiej – ze względów dowodowych – za pośrednictwem poczty, listami poleconymi i za potwierdzeniem odbioru. Ten obowiązek wynika z art. 679 § 2 kc, wedle którego dzierżawca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu umowy przez nabywcę pod rygorem możliwości skorzystania z roszczeń przez poprzedniego właściciela względem dzierżawcy, których on nie podniósł przeciwko wypowiedzeniu nabywcy, a które spowodowałyby jego bezskuteczność. Powyższe ma doniosłe znaczenie w świetle brzmienia art. 679 § 1 kc, który daje prawo dzierżawcy do domagania się od poprzedniego właściciela odszkodowania w razie przedwczesnego wypowiedzenia umowy przez nabywcę gruntu. Toteż dzierżawca po otrzymaniu wypowiedzenia od nabywcy musi podnieść zarzuty wskazujące na brak możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy, której przedmiot został wydany, a ona sama została zawarta na piśmie, na czas oznaczony i dysponuje datą pewną. Najpewniejszym rozwiązaniem jest wytoczenie przeciwko nabywcy dzierżawionego gruntu powództwa o ustalenie, że złożone przez niego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy jest bezskuteczne. Postępowanie w tego typu sprawach zwykle nie jest długotrwałe, zaś sąd w obliczu przedstawionych okoliczności nie powinien mieć wątpliwości co do racji dzierżawcy. Koszty związane z powództwem, to przede wszystkim opłata od pozwu, która wyniesie 5% wartości rocznego czynszu dzierżawnego, a jeżeli czynsz nie przekracza kwoty 10.000 zł, to opłata będzie wynosiła od 30 do maksymalnie 300 zł w zależności od wysokości rocznego czynszu. Zasadą jest, że strona przegrywająca sprawę zobowiązana jest do zwrotu poniesionych przez powoda kosztów.

Zważając na złożoność problematyki podniesionej w pytaniu oraz ograniczone ramy niniejszego artykułu, ciąg dalszy omawianej kwestii, w szczególności zagadnienia związane ze spadkobiercami, zostanie omówiony w następnym – październikowym – numerze Wiadomości Rolniczych Polska.