Już za dwa miesiące, od stycznia 2009 roku, sprzedając lub wynajmując dom czy mieszkanie, będziemy musieli posiadać świadectwo energetyczne budynku. Mimo że nie ma jeszcze wszystkich aktów wykonawczych w tej sprawie, Ministerstwo Infrastruktury zapewnia, że termin rozpoczęcia certyfikacji nie ulegnie zmianie.
Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości wynika z prawa europejskiego. Zobowiązania państw członkowskich Unii Europejskiej, zapisane w dyrektywie 2002/91/EC, zostały wprowadzone do polskiego prawa przez nowelizację ustawy Prawo Budowlane. Celem wprowadzenia świadectw jest promowanie budownictwa energooszczędnego. W szerszym aspekcie takie działanie ma być czynnikiem zwiększającym bezpieczeństwo energetyczne kraju, wpływać ma na globalne obniżenie zużycia energii oraz ograniczać emisję gazów cieplarnianych.
Metodologia ważna rzecz
Świadectwa energetyczne nie będą – jak wcześniej zapowiadano – określać klas energetycznych budynku. Charakterystyka energetyczna obiektu zostanie określona metodą odnoszenia cech ocenianego budynku do cech budynku referencyjnego. Oznacza to, że obiekt, poddawany analizie, musi spełniać – przynajmniej na najniższym dopuszczalnym poziomie – aktualne wymagania techniczno-budowlane stawiane budynkom.
W świadectwie obliczone zostanie miedzy innymi zużycie nieodnawialnej energii pierwotnej (niezbędnej do zapewnienia ogrzania i wentylacji, chłodzenia, podgrzewania ciepłej wody użytkowej i oświetlenia wbudowanego) i porównanie tej wartości z odpowiednią wartością referencyjną, zgodną z przepisami. Dzięki tym informacjom użytkownik pozna orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym określi koszty utrzymania z tym związane. – Dziś głównymi czynnikami decydującymi o zakupie czy wynajmie nieruchomości, a więc także i o cenie, jest jej lokalizacja i standard. Jestem przekonany, że wkrótce dołączy do tego także kwestia energochłonności – twierdzi Michał Staszewski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.
Świadectwa energetyczne mają być ważne przez dziesięć lat. Z obowiązku ich posiadania zwolnione będą wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej nie większej niż 50 mkw. oraz takie, w których koszt prac poprawiających jakość energetyczną nie przekroczy 25% wartości odtworzeniowej. To samo dotyczy budynków mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż przez dwa lata lub cztery miesiące w roku. Uzyskanie świadectwa nie będzie konieczne również w przypadku obiektów zabytkowych i obiektów kultu religijnego.
Powstanie nowy zawód
Od nowego roku w Polsce powstanie nowy zawód – formalnie jeszcze nie nazwany, potocznie określany mianem certyfikatora energetycznego. Bez niego obrót na rynku nieruchomości będzie praktycznie niemożliwy. Sporządzaniem świadectw energetycznych zajmować się będą, zgodnie z ustawą, osoby posiadające uprawnienia budowlane do projektowania – ich liczbę szacuje się obecnie na około 80 tysięcy – oraz absolwenci, magistrowie, każdego rodzaju studiów wyższych, którzy przeszkolą się, zdadzą egzamin państwowy lub ukończą co najmniej roczne studia podyplomowe na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych w zakresie audytu energetycznego. Rejestr osób uprawionych do wydawania świadectw energetycznych prowadzony będzie przez ministra infrastruktury i dostępny najpóźniej na początku przyszłego roku na stronie internetowej ministerstwa.
Za pięć dwunasta
– Do rozpoczęcia certyfikacji zostało bardzo mało czasu, a nie ma jeszcze zatwierdzonych aktów wykonawczych, regulujących podstawowe jej zasady – zauważa prezes Staszewski. Ministerstwo uspokaja i twierdzi, że panuje nad sytuacją. Obecnie, po uzgodnieniach międzyresortowych, trwają ostatnie prace redakcyjne nad rozporządzeniem, określającym metodologię obliczania charakterystyki energetycznej oraz sposób sporządzania świadectw. Prawdopodobnie w listopadzie tego roku pod obrady Sejmu trafić mają zmiany do Prawa Budowlanego. Nowelizacja dotyczyć będzie m.in. obowiązków osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych – konieczności kształcenia, ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, a także zakazu sporządzania świadectw nieruchomości przez osoby zaangażowane w ich powstawanie. Zmiana ustawy umożliwi wykonywanie certyfikacji energetycznej inżynierom z uprawnieniami do projektowania w specjalnościach architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej, nie legitymującym się tytułem magistra. Ma także zostać powołana komisja weryfikującą działalność certyfikatorów. Osoby, którym udowodnione zostanie niedopełnienie obowiązków, zostaną wpisane do rejestru negatywnego, z zakazem wykonywania zawodu.
Jest dobrze, ale…
Uczestnicy rynku budowanego twierdzą, że wprowadzenie oceny energetycznej budynków i mieszkań to krok w dobrym kierunku. Zdaniem Krzysztofa Milczarka, dyrektora ds. zarządzania wiedzą Grupy Atlas, poziom zużycia energii stanie się wkrótce jednym z wymiernych weryfikatorów jakości projektu architektonicznego i precyzji jego wykonania. – Mam nadzieję, że nie będzie już miejsca dla tych projektantów i wykonawców, którzy dotychczas chodzili na skróty”, mieszali systemy ociepleń różnych producentów, stosując materiały niskiej jakości, dla autorów “budowlanych wynalazków” nieprzestrzegających technologicznych reżimów – mówi dyrektor Milczarek.
W Polsce rocznie dokonuje się kilkuset tysięcy transakcji kupna-sprzedaży. Jak zapewniono nas w ministerstwie, certyfikacja dotyczyć będzie zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jeżeli inwestor, na przykład deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie nowo oddanego budynku. Sytuacja się komplikuje w przypadku budynków już istniejących i wprowadzanych do obrotu. Prawo Budowlane mówi, że nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. W obowiązującej ustawie nie przewidziano jednak sankcji za niedopełnienie tego wymogu. Rodzi się więc pytanie, jak zachować się ma notariusz, gdy strony umowy nie przedstawią mu stosownego dokumentu.
Nikomu nie można zabronić rozporządzania własnością z powodu wady administracyjnej. W tej sytuacji strony umowy muszą zostać powiadomione, że brak świadectwa energetycznego może narazić je, po dokonaniu transakcji, na ewentualne postępowanie administracyjne, ale taka sytuacja nie wpłynie na samą transakcję – uważa adwokat Piotr Pieczonka z Kancelarii Prawniczej Nowacki, Pawelski, Pieczonka, Stoppa.
Osobną kwestią są koszty, z jakimi będą musieli się liczyć właściciele nieruchomości. Dziś nikt nie jest w stanie oszacować kosztów certyfikacji. Mówi się, że w zależności od wielkości budynku czy mieszkania, będą się one wahać od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku domu jednorodzinnego mówi się o kwocie około tysiąca złotych. Pytanie, kto będzie dyktował ceny – nowa korporacja zawodowa czy rynek?
Rys. Tomasz Markiet
